В Тюмени на продажу выставлено более 5000 квартир. Некоторые объекты недвижимости «стоят» в листинге месяцами, не смотря на активный рынок. Чем объясняется иногда довольно
длительный срок продажи квартиры в Тюмени? Главная причина – завышенная стоимость. Как говорится: нет такого недостатка, который не мог бы быть исправлен правильной ценой на объект. КВ обсудил это с Исполнительным директором
агентства недвижимости «Недвижимость для Вас» Антоном МОГИЛО и руководителем отдела продаж вторичного жилья Викторией ХАПРОВОЙ.
«Как радостно для клиента осознание продажи квартиры, что называется, «на максимуме», и как тяжело понимание впустую потерянных месяцев из-за изначально завышенной «стартовой» стоимости - говорит Антон МОГИЛО. Сегодня расскажу читателям "Квартирного вопроса" о том, как оценивается
недвижимость в Тюмени риэлторами нашей компании для продажи квартиры по наиболее правильной цене с самого начала».
«Но начну я, пожалуй, с неправильной оценки. Наши риэлторы часто слышат от владельцев, что те хотят продать квартиру еще дороже, потому что не хватает денег на ремонт новой квартиры, на машину, просто не хватает, а в соседнем доме продают квартиры на 300 тысяч дороже, и вообще, мне подруга сказала, что дёшево продаем. На самом деле цена квартиры зависит от активности рынка (уровня спроса и предложения), от количества похожих вариантов, выставленных на продажу в этом районе, от состояния и места нахождения квартиры, от других факторов, но никак не от мнения подруги или желания собственника «чтобы хватило на что-то еще». Специалисты компании «Недвижимость для Вас» проводят так называемое СМА – сравнительный маркетинговый анализ, состоящий из четырех шагов.
Шаг № 1: определяется тип жилого дома.
Есть много вариантов планировки, в Тюмени основными являются «хрущевки», «сталинки», «брежневки», «панель серии 121С», «панель серии 121 3Т», очень много «индивидуальных планировок» и «квартир-студий». Редко, но встречаются «ярославки» и «ленинградская серия». В зависимости от типа дома, где расположена квартира, программа на основе данных по городу определяет усредненную стоимость «квадрата».
Самыми недорогими считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50-х до начала 70 х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают их довольно непривлекательными для современного покупателя. Но и на подобное жилье есть определенный спрос, поскольку в Тюмени много хрущевок в центре, в теплом кирпиче, окруженных зеленью. Панельные жилые дома середины 70 х — начала 90 х годов раньше считались домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, поэтому цена на них выше. Рекордсмены по цене – современные панельные и монолитные дома, с большими кухнями и санузлами, раздельными комнатами и хорошей инфраструктурой. Ну, а самые популярные – кирпичные дома с комфортабельными квартирами индивидуальной планировки, особенно в центре города. Сталинские дома 1937–1953 годов постройки - с огромными комнатами, высокими потолками — становятся привлекательными после капитального ремонта».
Шаг № 2: выбор аналогов для оценки недвижимости из открытых источников.
«Здесь специалист работает более углубленно – с несколькими источниками информации: популярными городскими сайтами и газетами о недвижимости. Например, вы хотите продать трехкомнатную квартиру «в панели» стандартной 121 серии на 9-м этаже в 9-тиэтажном жилом доме площадью 64 квадратных метра в районе КПД.
Аналогами в данном случае будут такие же квартиры на 2, 6-9 этажах в панельных домах в районах КПД, Дома обороны, Центре, примерно такой же площади. 15-20 вариантов заносятся в таблицу, с более подробным описанием и контактами продавцов - это нужно для дальнейшего, более углубленного анализа».
Шаг № 3: обзвон продавцов аналогичной недвижимости.
«Выбранные варианты специалисты прозванивают, уточняют цену, есть ли торг, задают вопросы о том, какой этаж, на какую сторону выходят окна, в каком состоянии квартира: когда делали ремонт, какие окна, какой пол, что на стенах в санузле и т.п. Если квартира уже продана – запрашивают окончательную стоимость, все данные заносятся в специальный бланк. Первичный анализ готов, но он дает только поверхностное представление о цене квартиры, ведь цена двух идентичных по площади квартир в одном доме может быть разной и отличаться от среднерыночной в ту или иную сторону. И для учета этого фактора делается следующий этап оценки».
Шаг № 4: осмотр квартир в районе, где расположен продаваемый объект.
Когда средняя цена становится все более наглядной, специалист приступает к последнему, самому главному этапу – он выезжает на несколько квартир, наиболее похожих на продаваемый объект и расположенных как можно ближе к дому, где находится реализуемая квартира. В бланк тщательно заносятся все плюсы и минусы реализуемой квартиры по сравнению с осмотренными, это важно еще и потому, что именно среди них будут делать выбор покупатели, сравнивая с вашей квартирой.
Результатом СМА является оценка недвижимости с определением наиболее оптимальной цены для продажи вашей квартиры в срок от 1 до 3 месяцев. Для рассмотренной «трешки» на 9 этаже панельного дома она составит 3,8-3,9 млн. рублей. И здесь – самое время начать переговоры о цене. Но об этом я расскажу в следующем номере КВ.
«Действительно, на последнем шаге определяются все ньюансы, позволяющие «отполировать» цену до правильной, говорит Виктория ХАПРОВА, - они же позволят вашему риэлтору грамотно обосновывать стоимость продаваемой квартиры, - ведь он видел все продающиеся в этом же районе объекты собственными глазами и знает все их достоинства и недостатки». «Конечно, чем ближе ваша жилплощадь к центру, тем она дороже. – поясняет специалист. На текущее время 3 Заречный мкрн. и
жилой комплекс «Европейский» практически приблизились по стоимости к Центру, следом идет район Дома Обороны, потом микрорайоны и Лесобаза. Метод СМА позволяет определить цену наиболее полно.»
Мы приглашаем в АН «Недвижимость для Вас» всех продавцов, намеренных продать квартиру по максимально рыночной цене и в кратчайшие сроки. Убедитесь в этом сами!
Позвоните в отдел продаж вторичного жилья - 78-00-60. Наш специалист приедет в удобное время для правильной оценки Вашей недвижимости в Тюмени.
Факторы, повышающие стоимость квартиры:
-
- близость к магазинам; остановкам; парковым /зеленым зонам; детским садам и школам
- кирпичные стены
- небольшое количество квартир на этаже
- улучшенные планировки/перепланировки
- выход окон квартиры на две стороны
- раздельный санузел
- новые коммуникации
- металлопластиковые окна
- отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа
- встроенная кухня (как правило, продается вместе с квартирой)
Факторы, понижающие стоимость квартиры:
- выход окон на проезжую часть или на козырек магазина
- первый и последний этаж
- деревянные перекрытия в старых домах
- слишком большая удаленность от транспортных магистралей
- отсутствие возле дома гаражей, автостоянок, школ и детсадов
- ветхие коммуникации
- неудачная планировка, смежные комнаты
- отсутствие лоджии / балкона
"Оценка недвижимости в Тюмени"
Материал подготовила Софья Зеленова
К списку новостей
«Действительно, на последнем шаге определяются все ньюансы, позволяющие «отполировать» цену до правильной, говорит Виктория ХАПРОВА, - они же позволят вашему риэлтору грамотно обосновывать стоимость продаваемой квартиры, - ведь он видел все продающиеся в этом же районе объекты собственными глазами и знает все их достоинства и недостатки». «Конечно, чем ближе ваша жилплощадь к центру, тем она дороже. – поясняет специалист. На текущее время 3 Заречный мкрн. и жилой комплекс «Европейский» практически приблизились по стоимости к Центру, следом идет район Дома Обороны, потом микрорайоны и Лесобаза. Метод СМА позволяет определить цену наиболее полно.»
