Часы работы 8:30 - 20:00

Максима Горького, 76, офис 210
Пн-Пт 8.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 18:00
Салтыкова-Щедрина, 36
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Тихий проезд, 6
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Губернская, 48, офис 2 этаж
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Бориса Опрокиднева, 12
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Прокопия Артамонова, 13
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Александра Логунова, 11
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00
Бориса Щербины бульвар, 22
Пн-Пт 9.00 - 20.00
Сб-Вс 10:00 - 16:00

Оценка недвижимости в Тюмени. Как правильно оценить квартиру?

В Тюмени на продажу выставлено более 5000 квартир. Некоторые объекты недвижимости «стоят» в листинге месяцами, не смотря на активный рынок. Чем объясняется иногда довольно длительный срок продажи недвижимости?

02.06.2013 / 22:00:00

Количество просмотров: 98

Оценка недвижимости в Тюмени. Как правильно оценить квартиру?
В Тюмени на продажу выставлено более 5000 квартир. Некоторые объекты недвижимости «стоят» в листинге месяцами, не смотря на активный рынок. Чем объясняется иногда довольно длительный срок продажи квартиры в Тюмени? Главная причина – завышенная стоимость. Как говорится: нет такого недостатка, который не мог бы быть исправлен правильной ценой на объект. КВ обсудил это с Исполнительным директором агентства недвижимости «Недвижимость для Вас» Антоном МОГИЛО и руководителем отдела продаж вторичного жилья Викторией ХАПРОВОЙ.

«Как радостно для клиента осознание продажи квартиры, что называется, «на максимуме», и как тяжело понимание впустую потерянных месяцев из-за изначально завышенной «стартовой» стоимости - говорит Антон МОГИЛО. Сегодня расскажу читателям "Квартирного вопроса" о том, как оценивается недвижимость в Тюмени риэлторами нашей компании для продажи квартиры по наиболее правильной цене с самого начала».

«Но начну я, пожалуй, с неправильной оценки. Наши риэлторы часто слышат от владельцев, что те хотят продать квартиру еще дороже, потому что не хватает денег на ремонт новой квартиры, на машину, просто не хватает, а в соседнем доме продают квартиры на 300 тысяч дороже, и вообще, мне подруга сказала, что дёшево продаем. На самом деле цена квартиры зависит от активности рынка (уровня спроса и предложения), от количества похожих вариантов, выставленных на продажу в этом районе, от состояния и места нахождения квартиры, от других факторов, но никак не от мнения подруги или желания собственника «чтобы хватило на что-то еще». Специалисты компании «Недвижимость для Вас» проводят так называемое СМА – сравнительный маркетинговый анализ, состоящий из четырех шагов.

Шаг № 1: определяется тип жилого дома.


Есть много вариантов планировки, в Тюмени основными являются «хрущевки», «сталинки», «брежневки», «панель серии 121С», «панель серии 121 3Т», очень много «индивидуальных планировок» и «квартир-студий». Редко, но встречаются «ярославки» и «ленинградская серия».  В зависимости от типа дома, где расположена квартира, программа на основе данных по городу определяет усредненную стоимость «квадрата».

Самыми недорогими считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50-х до начала 70 х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают их довольно непривлекательными для современного покупателя. Но и на подобное жилье есть определенный спрос, поскольку в Тюмени много хрущевок в центре, в теплом кирпиче, окруженных зеленью. Панельные жилые дома середины 70 х — начала 90 х годов раньше считались домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, поэтому цена на них выше. Рекордсмены по цене – современные панельные и монолитные дома, с большими кухнями и санузлами, раздельными комнатами и хорошей инфраструктурой. Ну, а самые популярные – кирпичные дома с комфортабельными квартирами индивидуальной планировки, особенно в центре города. Сталинские дома 1937–1953 годов постройки - с огромными комнатами, высокими потолками — становятся привлекательными после капитального ремонта». 

Шаг № 2: выбор аналогов для оценки недвижимости из открытых источников.


«Здесь специалист работает более углубленно – с несколькими источниками информации: популярными городскими сайтами и газетами о недвижимости. Например, вы хотите продать трехкомнатную квартиру «в панели» стандартной 121 серии на 9-м этаже в 9-тиэтажном жилом доме площадью 64 квадратных метра в районе КПД.
Аналогами в данном случае будут такие же квартиры на 2, 6-9 этажах в панельных домах в районах КПД, Дома обороны, Центре, примерно такой же площади. 15-20 вариантов заносятся в таблицу, с более подробным описанием и контактами продавцов - это нужно для дальнейшего, более углубленного анализа».

Шаг № 3: обзвон продавцов аналогичной недвижимости.


«Выбранные варианты специалисты прозванивают, уточняют цену, есть ли торг, задают вопросы о том, какой этаж, на какую сторону выходят окна, в каком состоянии квартира: когда делали ремонт, какие окна, какой пол, что на стенах в санузле и т.п. Если квартира уже продана – запрашивают окончательную стоимость, все данные заносятся в специальный бланк. Первичный анализ готов, но он дает только поверхностное представление о цене квартиры, ведь цена двух идентичных по площади квартир в одном доме может быть разной и отличаться от среднерыночной в ту или иную сторону. И для учета этого фактора делается следующий этап оценки».

Шаг № 4: осмотр квартир в районе, где расположен продаваемый объект.


Когда средняя цена становится все более наглядной, специалист приступает к последнему, самому главному этапу – он выезжает на несколько квартир, наиболее похожих на продаваемый объект и расположенных как можно ближе к дому, где находится реализуемая квартира. В бланк тщательно заносятся все плюсы и минусы реализуемой квартиры по сравнению с осмотренными, это важно еще и потому, что именно среди них будут делать выбор покупатели, сравнивая  с вашей квартирой. 

Результатом СМА является оценка недвижимости с определением наиболее оптимальной цены для продажи вашей квартиры в срок от 1 до 3 месяцев. Для рассмотренной «трешки» на 9 этаже панельного дома она составит 3,8-3,9 млн. рублей. И здесь – самое время начать переговоры о цене. Но об этом я расскажу в следующем номере КВ.

Хапрова Виктория«Действительно, на последнем шаге определяются все ньюансы, позволяющие «отполировать» цену до правильной, говорит Виктория ХАПРОВА, - они же позволят вашему риэлтору грамотно обосновывать стоимость продаваемой квартиры, - ведь он видел все продающиеся в этом же районе объекты собственными глазами и знает все их достоинства и недостатки». «Конечно, чем ближе ваша жилплощадь к центру, тем она дороже. – поясняет специалист. На текущее время 3 Заречный мкрн. и жилой комплекс «Европейский» практически приблизились по стоимости к Центру, следом идет район Дома Обороны, потом микрорайоны и Лесобаза. Метод СМА позволяет определить цену наиболее полно.»

Мы приглашаем в АН «Недвижимость для Вас» всех продавцов, намеренных продать квартиру по максимально рыночной цене и в кратчайшие сроки. Убедитесь в этом сами! 

Позвоните в отдел продаж вторичного жилья - 78-00-60. Наш специалист приедет в удобное время для правильной оценки Вашей недвижимости в Тюмени


Факторы, повышающие стоимость квартиры:


  • близость к магазинам; остановкам; парковым /зеленым зонам; детским садам и школам
  • кирпичные стены
  • небольшое количество квартир на этаже
  • улучшенные планировки/перепланировки
  • выход окон квартиры на две стороны
  • раздельный санузел
  • новые коммуникации
  • металлопластиковые окна
  • отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа
  • встроенная кухня (как правило, продается вместе с квартирой)

Факторы, понижающие стоимость квартиры:


  • выход окон на проезжую часть или на козырек магазина
  • первый и последний этаж
  • деревянные перекрытия в старых домах
  • слишком большая удаленность от транспортных магистралей
  • отсутствие возле дома гаражей, автостоянок, школ и детсадов
  • ветхие коммуникации
  • неудачная планировка, смежные комнаты
  • отсутствие лоджии / балкона
"Оценка недвижимости в Тюмени"
Материал подготовила Софья Зеленова
К списку новостей
Апартаменты

Запишитесь на экскурсию!

и получите всю информацию о квартире на месте, быстро, просто

Запрос отправлен,
спасибо!

Апартаменты

Запишитесь на экскурсию!

и получите всю информацию о квартире на месте, быстро, просто

Запрос отправлен,
спасибо!

  • Апартаменты по-тюменски

  • 5 новых жилых комплексов Тюмени

  • Что молодой семье можно купить на сертификат?

  • Как бюджетнику купить квартиру в Тюмени?

  • Квартира. Брать в ипотеку или арендовать?

1

Подпишись на рассылку сегодня

и получай только полезные и интересные новости о недвижимости

Запрос отправлен,
спасибо!

Подпишись на рассылку сегодня

Подпишись на рассылку сегодня

и получай только полезные и интересные новости о недвижимости

Запрос отправлен,
спасибо!

Положение о защите персональных данных. 18+

* Полные условия программы ипотечного кредитования

Проектные декларации застройщиков