Как правило, арендодатели стремятся, если не избежать вовсе, то максимально сократить налоги, а налоговые органы, наоборот, - выявить, как можно больше, неплательщиков. Эта игра с каждым годом набирает обороты, несмотря на то, что налоги на доходы физических лиц являются основными источниками формирования региональных бюджетов.
Граждане, сдающие недвижимость в аренду и получающие от этого доход обязаны отчитываться в налоговые органы. И сделать это можно двумя способами:
1. Уплата налога на доходы физических лиц
В этом случае размер налога составит 13% от полученного дохода для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов - граждан, находившихся в РФ менее 183 дней в году
Пример:
Квартира сдается за 15 000 рублей в месяц.
Годовой доход от сдачи недвижимости – 180 000 рублей.
НДФЛ в 13% - 23 400 рублей.
НДФЛ в 30% (для арендателей нерезидентов) – 54 000 руб.
Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля 2015 года. Но предварительно, до 30 апреля следующего за текущим года, нужно подать декларацию, уведомив тем самым налоговый орган о своем доходе. То есть, если квартира сдавалась с января по декабрь 2015 года, то отчитаться нужно до 30 апреля 2016 года.
2. Регистрация индивидуального предпринимательства
ИП позволяет использовать упрощенную систему налогообложения – 6% годовых.
Пример:
Квартира сдается за 15 000 рублей в месяц.
Годовой доход от сдачи недвижимости – 180 000 рублей.
НДФЛ в 6% - 10 800 рублей.
Но ИП подразумевает оплату и других расходов: на взносы в пенсионный фонд – 22%, фонд медицинского страхования – 5, 1%, фонд социального страхования – 2,9 % от прибыли.
По статистике, только 10% всех арендодателей уплачивают налоги государству. И этому есть логическое объяснение.
Без предоставленной декларации и приложенных к ней договора найма и расписки о получении денежных средств доказать факт сдачи квартиры внаем очень сложно, а значит, и обязать уплачивать налоги – невозможно. Многие собственники таким положением налоговой охотно пользуются. Так, по данным Заместителя руководителя Федеральной налоговой службы Светланы Бондарчук, на 1 марта 2015 года было подано 1,6 млн деклараций 11 тыс. из которых - на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду(1).
Но не только налоговая заинтересована в сборе НДФЛ, региональные органы также занимаются этим вопросом, привлекая участковых, органы местного самоуправления и нанимателей. Так, например, участковые выбирают некоторые квартиры для проверки: беседует с жильцами, соседями, проверяют документы, опрашивают собственника квартиры. Но такая система действует только в больших городах с, так называемыми, «резиновыми» квартирами. И то, доказать нелегальную сдачу квартиры удается в единичных случаях, ведь все доказательства сводятся к показаниям самих собственников, арендаторов и их соседей.
Еще один способ выявить незаконную сдачу недвижимости - через самих жильцов. Было предложено даже ввести новый вид имущественного вычета для нанимателей жилой недвижимости. То есть, если квартира снималась на протяжении года, наниматель может возвратить излишне уплаченный НДФЛ в сумме, равной ежемесячной арендной ставке. Этот способ позволял бы получать налоговым органам информацию о собственнике квартиры при подаче нанимателем документов для получения налогового вычета и таким образом выявлять недобросовестных наймодателей. Но это дополнение в налоговое законодательство пока не внесено, и у налоговых органов остается только возможность отследить арендуемое жилье через базу Росреестра.
Напомним, что договор найма, заключенный на срок от 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в отделениях Росреестра (ст. 674 ГК РФ). Но арендодатели умело обходят и этот закон, заключая договоры на 11 месяцев.
Чего бояться?
Многие даже не задумывается о тяжести наказания. А уклонение от уплаты налогов и незаконная предпринимательская деятельность влекут за собой не только штрафные санкции.
Так, незаконная предпринимательская деятельность согласно ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает наказание от штрафа в размере до 300 тысяч рублей до лишения свободы на срок до шести месяцев. А уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере (ч.1 ст. 198 УК РФ) - от штрафа до 300 тыс. рублей до лишения свободы на срок до одного года.
Но пока не будет четкого алгоритма выявления нелегальной аренды квартиры, знаки препинания во фразе «налог платить нельзя сдавать» каждый будет ставить по своей совести.
АН «ЮНИДОМ», ул. Максима Горького, 76, 3 этаж.
Тел. (3452) 670-777
(1) Данные Федеральной Налоговой службы http://www.nalog.ru/rn77/news/smi/5602273/
К списку новостей
