5 способов вложить деньги в недвижимость (продолжение)

Сегодня еженедельник «Квартирный вопрос» продолжает беседу с Антоном МОГИЛО, исполнительным директором ООО «ЮНИДОМ». В прошлом выпуске Антон Владимирович раскрыл первый и второй способы, рассказав о выгодах вложений в новостройки и о том, сколько можно заработать на перепродаже земельного участка. Сегодня на очереди покупка готового жилья «с торгов» и инвестиции в небольшие нежилые помещения в спальных микрорайонах Тюмени.

- Итак, что за способ 3 (готовое жилье с торгов)?

- Речь пойдет об обычном вторичном жилье. Если вы планируете купить хрущевку или 121 серию, сделать ремонт и перепродать за короткий срок и с прибылью – это вряд ли сейчас получится, такой вариант был возможен в 2006 году или другие периоды резкого роста цен на недвижимость.

Однако, если вы хотите вложиться именно в недвижимость, но боитесь покупать новостройку, я советую рассмотреть вариант покупки ипотечной квартиры с торгов - у банка или службы судебных приставов. Пусть вас не беспокоит, что квартира в ипотеке – при оплате победителем торгов ее выкупной стоимости ипотека подлежит прекращению.

Есть еще одна сложность – в квартире могут остаться прописанными или проживать бывшие владельцы – такой вопрос решается только обращением в суд с иском о снятии с регистрационного учета или выселении на основании части 1 статьи 78 "Об ипотеке". В силу этой нормы обращение банком взыскания на объект и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им бывшего собственника и проживающих с ним лиц. Именно из-за таких «юридических и моральных обременений» квартиры с торгов продаются, как правило, на 15-40 процентов дешевле их реальной рыночной стоимости.

- Есть ли еще какие-то «подводные камни» в такой покупке?

- Следует обратить внимание, что прекращение права пользования жильем в данном случае возможно, только если объект был заложен именно по ипотеке, в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение, строительство или капитальный ремонт, а также на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита (займа). Иными словами - если целевое назначение кредита было иным, то никакой "автоматической выписки" бывших жильцов не может быть.

Кроме этого, если в заложенной квартире проживали граждане на основание договора найма, переход права собственности не влечет за собой его изменение или расторжение. Именно поэтому я советую покупать квартиру с торгов «под присмотром» хорошей риэлторской компании с сильным юридическим отделом.

- Можно ли купить квартиру напрямую у банка?

- Да, конечно, жилые помещения оказываются в собственности банка, если на торги дважды не пришли покупатели и банк оставил помещение за собой. Такую квартиру тоже можно купить дешевле рынка при гибкой ценовой политике банка.

- Очень интересно, но перейдем к способу 4 (вложениям в коммерческую недвижимость).

- Я советую рассмотреть небольшие по площади помещения на первых этажах строящихся и только выстроенных жилых домов в «спальных районах» Тюмени – Заречных, Тюменских микрорайонах, Восточном, Восточном-2, на Обороне, Лесобазе и т.п. Хорошим приобретением раньше считались и квартиры на первых этажах с последующим выводом в нежилое, но сейчас, к сожалению, значительно усложнилась процедура вывода, владельцы увеличивают запросы при определении покупной цены, да и объектов, не изменивших назначение, становится все меньше. Поэтому первый вариант проще, быстрее и выгоднее.

- Почему?

- Покупая нежилое помещение в новостройке, лучше на раннем этапе строительства, вы получаете несколько преимуществ: более низкую стоимость и свободу выбора по факту достройки объекта. В дальнейшем вы можете продать нежилое помещение, увеличившееся в цене за время строительства; сдать его в аренду или использовать для собственного бизнеса. Напомню также, что нежилые помещения традиционно сдаются в аренду по цене, значительно превышающей стоимость сдачи в наем жилья – от 500 до 2000 рублей за квадратный метр.

- Что еще вы рекомендуете учитывать при покупке?

- Если есть выбор, лучше покупать нежилые помещения с выходом на проезжую часть, вход должен располагаться в наиболее просматриваемой части дома (как правило, ближе к углу, тогда можно сделать вывеску сразу с двух сторон), вход желательно иметь отдельный или хотя бы возможность сделать вывеску, ньюансов очень много. Чем более удачно будет расположен объект и чем больше вариантов его использования, тем дороже его можно в последующем продать или сдать в аренду.

Инвестиции в коммерческую недвижимость хотя и требуют больших вложений, чем земля или жилье, однако и прибыльность от них намного выше. Оговорюсь еще, что огромное значение имеет выбор застройщика – в одном районе цена квадратного метра разнится в разы, качество отделки снижает траты на ремонт, плюс мы знаем, кто достроит даже раньше срока. Поэтому я советую при покупке нежилого помещения в инвестиционных целях обращаться в риэлторскую компанию.

- Планируете ли вы давать «мастер-классы» или индивидуальные консультации по инвестициям в недвижимость?

- Да, я рассматриваю такой вариант для клиентов ООО «ЮНИДОМ» и слушателей наших семинаров.

Беседовала Софья ЗЕЛЕНОВА